Les calculs qu'on refait à chaque projet : frais de notaire, capacité d'emprunt, mensualité, plus-value à la revente, prêts aidés, choix du régime fiscal locatif. Tous appliquent des barèmes publics, avec les hypothèses affichées — pas de boîte noire.
Ce qu'on appelle « frais de notaire » est à plus de 80 % de l'impôt reversé au département et à la commune. La part réellement perçue par le notaire (les émoluments) suit un barème dégressif fixé par l'État, identique chez tous les notaires.
Depuis 2025, les départements peuvent relever leur part de 4,50 % à 5,00 % — l'Hérault l'a fait. Les primo-accédants sont exemptés de cette hausse, pas des droits : ils restent redevables de 5,81 %. C'est le poste qui fait la plus grosse différence, vérifiez le taux applicable auprès de votre notaire.
Les taux proposés sont les droits de mutation tout compris : 6,32 % réunit la part départementale (5,00 %), la taxe communale (1,20 %) et les frais d'assiette (2,37 % de la part départementale) ; 5,81 % correspond au même calcul avec une part départementale restée à 4,50 %. S'y ajoutent les émoluments du notaire, selon le barème dégressif réglementaire à 4 tranches et TVA 20 % incluse, la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et un forfait de débours. Le mobilier déduit (cuisine équipée, meubles) réduit l'assiette taxable s'il est justifié par une facture et détaillé au compromis.
Combien une banque peut vous prêter, en appliquant la règle du Haut Conseil de stabilité financière : 35 % de taux d'endettement maximum, assurance emprunteur comprise, sur 25 ans au plus.
Le taux d'endettement de 35 % et la durée maximale de 25 ans sont les limites fixées par le HCSF. Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée, et regardent aussi le « reste à vivre », que ce calcul n'évalue pas. Le budget d'achat affiché suppose que l'apport couvre les frais de notaire — ceux-ci ne sont quasiment jamais financés par le prêt.
La mensualité d'un prêt amortissable classique, et surtout ce que le crédit coûte au total sur la durée — le chiffre qu'on regarde le moins et qui pèse le plus.
Assurance calculée sur le capital initial (méthode la plus courante en France). Hors frais de dossier et de garantie (caution ou hypothèque), qui ajoutent généralement 1 à 2 % du capital. Pour une simulation complète intégrant loyers, charges et fiscalité, utilisez le simulateur de rendement locatif.
L'impôt dû quand vous revendez un bien qui n'est pas votre résidence principale. Deux abattements distincts courent en parallèle : l'un sur l'impôt sur le revenu (exonération totale à 22 ans), l'autre sur les prélèvements sociaux (à 30 ans).
Frais d'acquisition retenus au forfait de 7,5 % du prix d'achat (option la plus favorable dans la majorité des cas, sauf frais réels supérieurs). Travaux : le forfait de 15 % s'applique automatiquement au-delà de 5 ans de détention s'il dépasse vos travaux justifiés. Impôt sur le revenu 19 % et prélèvements sociaux 17,2 %, plus la surtaxe progressive (2 à 6 %) au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. D'autres exonérations existent (première cession d'un logement autre que la résidence principale, retraités modestes, cession inférieure à 15 000 €) et ne sont pas modélisées ici.
Le choix du régime fiscal change souvent davantage le rendement net que le prix d'achat lui-même. Ce comparateur met en regard les quatre régimes accessibles à un particulier, sur la base d'une année pleine.
L'amortissement du LMNP au réel n'est pas un cadeau définitif : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le gain fiscal est donc en partie différé, pas effacé.
Prélèvements sociaux de 17,2 % appliqués en plus de la tranche marginale. Micro-foncier : abattement 30 %, plafond 15 000 € de recettes. Micro-BIC meublé : abattement 50 %, plafond 77 700 €. Amortissement retenu : 2,5 %/an sur le bâti (hors terrain) et 10 %/an sur le mobilier, hypothèse courante — un expert-comptable affinera par composants. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an ; le déficit BIC en meublé n'est reportable que sur les bénéfices de même nature.
Le montant de l'aide pour une rénovation globale, selon le saut d'étiquettes DPE visé et vos revenus. Calculé par le même moteur que la page stratégie passoires thermiques.
Barème officiel Anah « rénovation d'ampleur » 2026. Un saut de moins de deux classes n'est pas éligible à ce dispositif — le calculateur vous le dira explicitement plutôt que d'afficher zéro sans explication.
Un prêt sans intérêt pour financer des travaux de rénovation énergétique, sans aucune condition de ressources. Il se cumule avec MaPrimeRénov'.
Conditions : logement achevé depuis plus de 2 ans, occupé en résidence principale, travaux réalisés par une entreprise RGE et achevés dans un délai de 3 ans. Accessible aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, sans condition de ressources.
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance l'achat d'un logement neuf sur tout le territoire, appartement comme maison individuelle, sans distinction de zone. Ce vérificateur vous dit si vous entrez dans le cadre et quelle quotité s'applique.
Votre tranche de revenus dépend de votre revenu fiscal de référence N-2, du nombre de personnes du foyer et de la zone, et le coût de l'opération est plafonné selon la zone et la composition du foyer. Ce vérificateur rapide ne les calcule pas : le simulateur d'achat le fait, à partir de votre commune et de vos revenus. Le montant exact reste à confirmer par votre banque.
Cadre issu du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025. Le PTZ dans l'ancien reste réservé aux zones B2 et C, avec au moins 25 % de travaux d'amélioration. Durée de remboursement jusqu'à 25 ans, dont une période de différé. Grille officielle et simulateur : service-public.gouv.fr.