Comment sont calculés les prix, loyers et rendements publiés sur ce site, avec quelles données, et ce qu'ils ne disent pas.
Ventes : base DVF (« Demandes de valeurs foncières ») de la Direction générale des finances publiques, sous Licence Ouverte 2.0 — toutes les ventes enregistrées dans l'Hérault (2021–2025). Ne sont retenues que les ventes d'un seul type de logement (un appartement ou une maison, pas les ventes mixtes ni les terrains ou locaux), avec un prix compris entre 500 et 10 000 €/m² et une surface d'au moins 9 m². La DVF est publiée deux fois par an, habituellement en avril et en octobre, avec quelques mois de décalage sur les ventes les plus récentes.
Autres sources publiques : Carte des loyers de l'ANIL et arrêté préfectoral d'encadrement des loyers de Montpellier (loyers) ; diagnostics de performance énergétique de l'ADEME (parc immobilier, passoires) ; INSEE, DREES, DGFiP et SSMSI (qualité de vie) ; Géorisques (risques) ; découpages de Montpellier Méditerranée Métropole et de l'INSEE (quartiers, IRIS) ; zonage ABC du ministère du Logement (PTZ).
Une médiane calculée sur plusieurs années mélange des marchés différents. Chaque vente est donc ramenée au niveau de prix de 2025, dernière année complète de la DVF, par un indice annuel :
L'indice est le rapport entre la médiane de l'année de référence et celle de l'année de la vente, dans la même zone et pour le même type de bien. Mesuré sur les données publiées, cet ajustement change la médiane d'une catégorie de 2 % en valeur typique, et de plus de 5 % pour environ un quart d'entre elles — dans un sens ou dans l'autre selon l'évolution locale. Les courbes « évolution du prix au m² » des fiches, elles, montrent les prix bruts de chaque année : c'est précisément la tendance qu'elles décrivent.
L'outil Analyser un bien cherche les ventes comparables autour de l'adresse : même type de bien, même nombre de pièces, surface à ± 30 %, dans un rayon qui s'élargit (300, 600, 1 200, 2 500, 5 000 m) jusqu'à réunir au moins 8 ventes. Si c'est impossible, les critères se relâchent un à un (nombre de pièces, puis surface), et l'outil le signale. Au-delà de 10 ventes, les 10 % les moins chères et les plus chères sont écartées. Chaque prix est actualisé comme ci-dessus, et la date de chaque vente reste affichée.
Hors Montpellier, le loyer est celui de la Carte des loyers de l'ANIL (estimation à partir des annonces) ; une catégorie dont l'ANIL juge elle-même l'estimation peu fiable n'est pas classée. À Montpellier, le loyer affiché est le plafond légal de l'encadrement (loyer de référence majoré de l'arrêté préfectoral) : les rendements des fiches de Montpellier sont donc des maxima, atteints seulement en louant au plafond.
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix. Le rendement net retire la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, la gestion, l'entretien et la vacance locative, avant impôt. Les hypothèses sont modifiables dans le simulateur de rendement.
PTZ, éco-PTZ et MaPrimeRénov' suivent les barèmes officiels (Code de la construction, service-public.gouv.fr, guide Anah 2026), vérifiés en septembre 2026. Les frais de notaire appliquent le tarif réglementé des émoluments et les droits de mutation de l'Hérault (5 %, 4,5 % pour les primo-accédants depuis le 1er avril 2025). Ces barèmes changent avec les lois de finances : seuls la banque, l'Anah et le notaire fixent les montants définitifs.
Un projet indépendant, édité à titre non professionnel : ni agence, ni banque, ni courtier, aucune commission sur une vente ou un crédit, aucune publicité. Le code des calculs est vérifié par des tests automatiques à chaque modification. Une erreur, une donnée qui vous semble fausse ? Écrivez à contact@valeurherault.fr — les corrections sont publiées.