Acheter une passoire thermique dans l'Hérault : quelle décote, ville par ville ?
On dit souvent qu'un logement classé F ou G perd 10 à 20 % de sa valeur. Nous l'avons mesuré dans l'Hérault, sur 30 139 ventes réelles rapprochées de leur diagnostic énergétique. Le résultat dépend surtout de la ville : à bâti d'âge comparable, une passoire se vend 24,6 % moins cher à Sète, et pas moins cher à Montpellier.
Les chiffres clés
- 24,6 % moins cher à Sète : un appartement classé F ou G s'y vend en médiane 2 029 €/m², contre 2 692 €/m² pour un D ou E (51 ventes de passoires), soit environ 33 000 € de moins pour 50 m².
- Dans l'ensemble de l'Hérault, face aux logements D-E : 13,9 % moins cher pour les maisons, 6,8 % moins cher pour les appartements.
- À Montpellier, les appartements F-G se vendent 1,5 % plus cher que les D-E (212 ventes) : le marché y est assez tendu pour que l'étiquette ne se négocie pas.
- Face à un logement performant (A, B ou C), l'écart est bien plus large : une maison F-G se vend 36,2 % moins cher qu'une maison A-B-C. Mais une maison D-E, qui n'est pas une passoire, se vend déjà 25,9 % moins cher : cet écart reflète surtout l'âge du bâti (43 % des logements A-B-C de l'Hérault datent de 2000 ou après, contre 4 % des D-E et 0 % des F-G).
Appartements : la décote ville par ville
Décote face aux D-EDécote face aux A-B-C
Un écart positif signifie que les passoires se vendent moins cher. Prix médians au m², ventes 2021–2025.
Toutes les villes publiées
| Ville | Type | Prix A-B-C | Prix D-E | Prix F-G | Face aux D-E | Face aux A-B-C | Ventes F-G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sète | Appartement | 3 142 €/m² | 2 692 €/m² | 2 029 €/m² | +24,6 % | +35,4 % | 51 |
| Agde | Appartement | 3 200 €/m² | 3 150 €/m² | 2 747 €/m² | +12,8 % | +14,2 % | 67 |
| Béziers | Appartement | 1 706 €/m² | 1 305 €/m² | 1 213 €/m² | +7,1 % | +28,9 % | 63 |
| Montpellier | Appartement | 3 706 €/m² | 3 307 €/m² | 3 356 €/m² | −1,5 % | +9,5 % | 212 |
| La Grande-Motte (indicatif) | Appartement | 5 211 €/m² | 5 083 €/m² | 5 198 €/m² | −2,3 % | +0,2 % | 19 |
| Ensemble de l'Hérault | Appartement | 3 303 €/m² | 2 787 €/m² | 2 596 €/m² | +6,8 % | +21,4 % | 483 |
| Agde (indicatif) | Maison | 3 469 €/m² | 2 656 €/m² | 2 387 €/m² | +10,1 % | +31,2 % | 16 |
| Béziers | Maison | 2 267 €/m² | 1 951 €/m² | 1 850 €/m² | +5,2 % | +18,4 % | 31 |
| Montpellier (indicatif) | Maison | 3 790 €/m² | 3 626 €/m² | 3 889 €/m² | −7,2 % | −2,6 % | 25 |
| Ensemble de l'Hérault | Maison | 3 031 €/m² | 2 245 €/m² | 1 934 €/m² | +13,9 % | +36,2 % | 410 |
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Ce que ça veut dire pour un acheteur
La décote face aux D-E, c'est ce que le marché retire au prix à cause de l'étiquette : le budget déjà offert pour les travaux. Là où elle est forte, elle peut couvrir une bonne part d'une rénovation, aides déduites ; là où elle est proche de zéro, l'acheteur paie le prix plein. L'écart avec les A-B-C donne l'ordre de grandeur de ce qui sépare une passoire d'un logement performant, souvent récent.
Pourquoi Montpellier fait exception
Les passoires montpelliéraines se concentrent dans le bâti ancien du centre : 7,4 % du parc diagnostiqué dans le quartier Centre Historique, contre 1,9 % dans un quartier médian. C'est là que les prix au m² sont les plus élevés : l'emplacement compense l'étiquette.
Méthode et limites
Ventes DVF 2021–2025 (DGFiP) rapprochées des diagnostics de performance énergétique de l'ADEME : 30 139 ventes appariées avec un niveau de confiance suffisant. Les écarts comparent des prix médians, à type de bien égal, à l'échelle de la commune : ce n'est pas un modèle qui neutralise l'emplacement, la surface ou l'âge du logement, d'où la double comparaison. Une ville n'est publiée qu'avec au moins 15 ventes par groupe d'étiquettes ; sous 30 ventes de passoires, son écart reste indicatif. Méthode complète : méthode et sources.
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