Encadrement des loyers à Montpellier : ce qui se joue d'ici au 24 novembre
L'encadrement des loyers de Montpellier repose sur une expérimentation qui s'arrête le 24 novembre 2026, sauf si le Parlement la prolonge. Où en est la loi, ce qui changerait pour les locataires et les bailleurs, et ce qui reste vrai quoi qu'il arrive.
Publié le 3 octobre 2026 · par Baptiste, Valeur Hérault
En bref
- L'encadrement des loyers de Montpellier repose sur une expérimentation, créée par la loi ELAN de 2018 et prolongée par la loi 3DS de 2022. Elle prend fin le 24 novembre 2026 : sans nouvelle loi d'ici là, le préfet ne pourra plus fixer de plafond pour les nouveaux baux. Le barème en vigueur s'applique jusqu'au 23 novembre 2026.
- Le Sénat examine le 21 octobre 2026 une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, qui visait à rendre l'encadrement permanent. Selon la Ville de Paris, citée par franceinfo, le gouvernement s'est engagé à le prolonger de deux ans.
- Quoi qu'il arrive, le loyer d'un nouveau locataire reste limité au loyer du précédent jusqu'au 31 juillet 2027 (règle des zones tendues), et le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas augmenter.
Le calendrier
| Date | Étape |
|---|---|
| 23 novembre 2018 | Loi ELAN : l'encadrement devient une expérimentation de cinq ans. |
| 21 février 2022 | Loi 3DS : l'expérimentation est prolongée jusqu'à fin novembre 2026. |
| 1er juillet 2022 | Premier arrêté préfectoral : les plafonds s'appliquent à Montpellier. |
| 11 décembre 2025 | L'Assemblée nationale adopte en première lecture la proposition de loi d'Iñaki Echaniz, qui visait à pérenniser l'encadrement. |
| 1er juillet 2026 | Entrée en vigueur du barème actuel (arrêté du 9 juin 2026), valable jusqu'au 23 novembre 2026. |
| 21 octobre 2026 | Examen au Sénat. |
| 24 novembre 2026 | Fin de l'expérimentation, sauf nouvelle loi. |
Trois issues possibles
Une prolongation de deux ans
C'est l'option à laquelle le gouvernement se serait engagé, selon la Ville de Paris. Rien ne changerait à Montpellier : un nouvel arrêté préfectoral devrait seulement prendre le relais du barème actuel, qui s'arrête le 23 novembre 2026.
Un encadrement permanent
C'était l'objet du texte voté par l'Assemblée. Mêmes conséquences pour Montpellier, sans date de fin.
Pas de loi à temps
Si les deux assemblées ne s'accordent pas sur un texte définitif avant le 24 novembre 2026, l'encadrement cesse : les nouveaux baux ne sont plus soumis au barème. Ils restent en revanche soumis aux règles ci-dessous, qui ne dépendent pas de l'expérimentation.
Ce qui reste vrai quoi qu'il arrive
- Le bail en cours ne change pas. Le loyer fixé au bail reste dû. S'il comporte une clause de révision, la hausse annuelle reste limitée à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Au 2e trimestre 2026, l'IRL a progressé de 1,15 % sur un an.
- Entre deux locataires, le loyer reste bloqué jusqu'au 31 juillet 2027. Montpellier est en zone tendue : le décret du 20 juillet 2026 interdit de louer plus cher qu'au locataire précédent, sauf exceptions encadrées (révision IRL non appliquée dans l'année, travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vide depuis plus de 18 mois).
- Un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni à la relocation, depuis août 2022. À Montpellier, cela concerne 2,5 % des logements diagnostiqués depuis juillet 2021 (1 784 sur 72 630, d'après la base DPE de l'ADEME).
Les plafonds en vigueur, zone par zone
Plafond légal (loyer de référence majoré) jusqu'au 23 novembre 2026, en euros par m² et par mois, hors charges, logement vide. L'écart dans chaque case tient à l'époque de construction de l'immeuble. En meublé, les plafonds sont supérieurs de 9 % en moyenne.
| Zone | T1 | T2 | T3 | T4 et + |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 21,8–25,7 | 16,8–18,7 | 14,2–16,4 | 13,3–15,0 |
| 2 | 21,6–23,4 | 16,9–19,0 | 14,2–15,5 | 13,0–13,9 |
| 3 | 20,6–21,5 | 16,0–17,6 | 13,9–15,5 | 13,0–13,4 |
| 4 | 19,6–21,1 | 15,8–17,2 | 13,7–14,8 | 13,0–13,3 |
| 5 | 18,1–20,6 | 14,3–16,3 | 12,0–14,3 | 11,6–13,2 |
En euros, pour la surface médiane des appartements vendus à Montpellier, logement vide, hors charges, selon la zone et l'époque de construction :
- T1 de 23 m² : de 416 à 591 € par mois
- T2 de 44 m² : de 629 à 836 € par mois
- T3 de 65 m² : de 780 à 1 066 € par mois
- T4 de 83 m² : de 963 à 1 245 € par mois
Le plafond se situe 20 % au-dessus du loyer de référence, qui correspond au loyer médian observé par l'Observatoire local des loyers. Il ne touche donc que les loyers les plus élevés de chaque catégorie. Barème complet (zone, pièces, époque, meublé) et vérification à partir d'une adresse : encadrement des loyers à Montpellier.
Quel quartier dans quelle zone ?
Les cinq zones ne suivent pas les limites des quartiers : elles regroupent des secteurs aux loyers comparables. Voici la zone où se trouvent la plupart des logements vendus dans chaque quartier depuis 2021. Pour un logement précis, seule l'adresse fait foi.
- Zone 1 : Boutonnet (en partie zone 2), Centre Historique, Comédie, Les Arceaux, Les Beaux-Arts, Millénaire (en partie zone 2), Port Marianne.
- Zone 2 : Aiguelongue (en partie zone 1), Aiguerelles (en partie zone 3), Antigone, Gambetta (en partie zone 3), Hôpitaux-Facultés (en partie zones 3 et 4).
- Zone 3 : Croix d'Argent (en partie zone 4), Gares (en partie zone 1), La Pompignane (en partie zone 1), Les Cévennes (en partie zone 5), Plan des 4 Seigneurs.
- Zone 4 : Estanove, Figuerolles, La Chamberte (en partie zone 5), La Martelle (en partie zone 5), Pas du Loup.
- Zone 5 : Alco (en partie zones 3 et 4), Celleneuve, La Paillade, Lemasson (en partie zone 4), Les Aubes (en partie zone 3), Les Hauts de Massane (en partie zone 2), Prés d'Arènes, Saint-Martin (en partie zone 3).
Le plafond est-il respecté ?
Selon le 6e baromètre de la Fondation pour le Logement (septembre 2026), 12 % des annonces publiées à Montpellier en 2025 dépassaient le plafond, de 63 € par mois en moyenne, contre 37 % en 2022. C'est le taux le plus bas des villes encadrées étudiées (17 % à Bordeaux, 25 % à Lille, 26 % à Lyon-Villeurbanne). Ce chiffre porte sur des annonces, pas sur les baux effectivement signés.
L'association Que Choisir Ensemble de Montpellier demande aux sénateurs de rendre l'encadrement permanent et de le renforcer. Au Sénat, une majorité pour le prolonger sera plus difficile à trouver qu'à l'Assemblée, selon l'agence AEF.
Locataires, bailleurs : que faire d'ici là ?
- Vous êtes locataire avec un bail signé depuis juillet 2022 : vérifiez votre loyer à partir de l'adresse. S'il dépasse le plafond, la démarche reste la même aujourd'hui : courrier recommandé au bailleur, puis commission départementale de conciliation, dans les trois ans qui suivent la signature du bail. Les textes que nous avons consultés ne disent pas ce que deviendra ce recours après la fin de l'expérimentation : l'ADIL de l'Hérault, gratuite, peut vous renseigner sans attendre.
- Vous êtes bailleur : un bail signé jusqu'au 23 novembre 2026 doit respecter le barème. Ensuite, sans prolongation, il n'y a plus de plafond au m², mais le loyer d'un nouveau locataire reste limité par celui du précédent jusqu'au 31 juillet 2027.
Cet article sera mis à jour après le vote du Sénat, puis au 24 novembre 2026.
Sources
- Examen au Sénat le 21 octobre (AEF info)
- Débat au Sénat et position du gouvernement (franceinfo, 3 septembre 2026)
- Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, loyers à la relocation en zone tendue (Légifrance)
- 6e baromètre de la Fondation pour le Logement (Le Journal Toulousain, 7 septembre 2026)
- Que Choisir Ensemble Montpellier, 1er octobre 2026
- Indice de référence des loyers (INSEE)
- Arrêté préfectoral du 9 juin 2026 (préfecture de l'Hérault)
Chiffres calculés par Valeur Hérault : barème de l'arrêté préfectoral, ventes DVF (DGFiP) pour les surfaces et les zones des quartiers, base DPE de l'ADEME, indice des loyers de l'INSEE. Ils peuvent être cités librement avec un lien vers cette page. Contact presse : contact@valeurherault.fr.